Рынок арендного жилья продолжает оставаться одним из самых актуальных сегментов в сфере недвижимости. Однако с увеличением числа сделок растёт и количество потенциальных рисков. Как для арендаторов, так и для владельцев квартир существуют угрозы в виде мошенничества, финансовых потерь, неожиданного выселения и затяжных судебных разбирательств.
Президент Челябинской областной нотариальной палаты Татьяна Титаренко поделилась советами о том, как минимизировать вероятность таких проблем и правильно оформить отношения между сторонами.
По её словам, нотариальное удостоверение договора аренды может предложить защиту обеим сторонам. При удостоверении сделки нотариус самостоятельно запрашивает необходимые данные из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), что особенно важно, поскольку информация о собственниках недвижимости, как правило, недоступна для третьих лиц.
Хотя в некоторых случаях можно получить информацию из реестра через нотариуса, сам по себе договор аренды не является основанием для раскрытия таких данных. Если стороны обращаются к нотариусу для удостоверения сделки, он обязан в соответствии с законом запросить информацию в ЕГРН и проверить все необходимые сведения.
Особое внимание нотариус уделяет объекту недвижимости. Он проверяет, существуют ли какие-либо ограничения или обременения на него, такие как арест из-за долгов или споры о праве собственности. В таких случаях использование жилья может быть серьёзно ограничено, и его нельзя будет ни продать, ни сдать в аренду.
Ещё одним риском является ситуация с ипотечной квартирой. Если недвижимость находится в залоге у банка, передача её в аренду часто требует согласия кредитной организации. Без такой проверки арендаторы могут оказаться в затруднительном положении, когда законность их проживания в квартире окажется под вопросом.
Также необходимо проверить личность лица, заключающего договор от имени собственника. Если недвижимость сдает представитель по доверенности, нотариус уточнит объём его полномочий и действительность доверенности.
Кроме того, важно выяснить, не является ли собственник недееспособным или банкротом, так как такие обстоятельства могут ограничить его право распоряжаться имуществом.
Не менее значимым является и семейный статус собственника. Нотариус может запросить информацию в органах ЗАГС, чтобы установить семейное положение владельца. Это особенно важно, если жилье было приобретено в браке, поскольку может потребоваться согласие второго супруга.
Отсутствие такого согласия может привести к серьёзным конфликтам, включая требования об освобождении жилья или судебные споры. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, нужно учитывать права всех и получать соответствующее согласие, особенно если среди владельцев есть несовершеннолетние — в таких случаях потребуется разрешение органов опеки.
При сдаче загородного дома возникают дополнительные нюансы. Вместе с правом на использование здания, арендатор также получает право на использование земельного участка, на котором оно расположено. Поэтому в договоре следует детально описывать не только сам дом, но и участок, включая кадастровый номер, категорию, площадь и информацию о хозяйственных постройках, как пояснила Татьяна Титаренко.
Не менее важно заранее определить правила использования земельного участка. В договоре следует чётко указать, разрешено ли нанимателю заниматься выращиванием овощей и других культур, содержать животных или использовать участок каким-либо иным способом. Чем более детально прописаны такие условия, тем меньше вероятность возникновения разногласий в будущем.
На практике проблемы часто возникают из-за попыток самостоятельно подготовить договор. Люди, не обладая специальными юридическими знаниями, часто прибегают к шаблонам из интернета или составляют документ на основе собственного понимания. Это может привести к отсутствию принципиально важных условий, а также к тому, что отдельные формулировки будут настолько неясными, что каждая сторона будет интерпретировать их по-своему.
Нотариальное удостоверение договора предоставляет дополнительную защиту как для собственника, так и для нанимателя. Наличие нотариальной печати значительно усложняет процесс оспаривания документа, а для суда нотариально удостоверенный договор обладает повышенной доказательственной силой. Это позволяет заранее снизить вероятность конфликтов и сделать отношения между сторонами более прозрачными и предсказуемыми.
